Główne kierunki zmian legislacyjnych w budownictwie 2024-2025

W ostatnich latach polskie prawo budowlane ulega dynamicznym i wieloetapowym przeobrażeniom. Głównym celem tych reform, zapoczątkowanych już w 2020 roku, jest uproszczenie, przyspieszenie i obniżenie kosztów procesu inwestycyjno-budowlanego poprzez redukcję obciążeń administracyjnych dla obywateli, przedsiębiorstw i samorządów.

Nowelizacje prawa są odpowiedzią na postulaty rynkowe i społeczne, mające na celu zwiększenie dostępności mieszkań i usprawnienie realizacji inwestycji. Niemniej jednak, ewolucja ta nie jest procesem jednolitym.

Równolegle do wprowadzania ułatwień, ustawodawca dąży do uszczelnienia systemu, cyfryzacji administracji i zaostrzania pewnych norm technicznych, co prowadzi do złożonego i niejednokrotnie kontrowersyjnego krajobrazu prawnego.   

1. uproszczonej procedurze budowy domów jednorodzinnych, począwszy od małych obiektów do 70 m², a skończywszy na nowo uchwalonych przepisach dotyczących większych rezydencji;
2. nowych zasadach planowania przestrzennego i warunków technicznych, które w istotny sposób zmieniają reguły gry dla przyszłych inwestycji;
3. zliberalizowanych procedurach legalizacji samowoli budowlanych, mających na celu uregulowanie wieloletnich nieprawidłowości;
4. procesie cyfryzacji i modernizacji administracji budowlanej, który stopniowo, lecz nieuchronnie, zmienia sposób interakcji inwestorów z urzędami.

Zrozumienie tych zjawisk jest kluczowe dla każdego inwestora, który musi poruszać się w zmieniającym się otoczeniu prawnym, aby jego inwestycja była nie tylko szybka i ekonomiczna, ale przede wszystkim zgodna z prawem i bezpieczna.

2. Uproszczona procedura dla domów o powierzchni zabudowy do 70 m²

Obowiązujący model proceduralny

Jedną z najbardziej znaczących zmian w prawie budowlanym, wprowadzoną na mocy ustawy z 17 września 2021 roku (będącej częścią założeń „Polskiego Ładu”), była możliwość budowy wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² na podstawie uproszczonego zgłoszenia, bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. Procedura ta weszła w życie 3 stycznia 2022 roku i była reklamowana jako „dom bez formalności„.  

Aby skorzystać z tej ścieżki, inwestor musi spełnić kilka warunków:

• Budynek musi być przeznaczony do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych lub rekreacyjnych, a jego obszar oddziaływania musi w całości mieścić się na działce, na której został zaprojektowany.  
• Nie ma obowiązku ustanowienia kierownika budowy ani prowadzenia dziennika budowy, choć inwestor może zdecydować się na to dobrowolnie. W przypadku rezygnacji z kierownika, inwestor przejmuje pełną odpowiedzialność za zgodność realizacji budowy z przepisami.  
• Procedura wymaga złożenia w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta kompletu dokumentacji, obejmującej projekt architektoniczno-budowlany, projekt zagospodarowania działki, oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za budowę (jeśli nie ma kierownika), oraz oświadczenie, że budynek jest wznoszony na własne potrzeby. Inwestorzy mogą skorzystać z puli 72 darmowych projektów domów do 70 m² udostępnianych przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.  

Czytaj więcej: Dom do 70m² bez pozwolenia- najcześciej zadawane pytania.

Krytyczna analiza i pułapki prawne

Mimo iż ustawa miała na celu uproszczenie procesu, stała się przedmiotem ostrej krytyki ze strony ekspertów prawnych i branży budowlanej. Kluczowym mankamentem, który generuje poważne ryzyka prawne, jest wyłączenie możliwości wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej do zgłoszenia budowy takiego domu. W efekcie, starosta nie może zablokować budowy, nawet jeśli z dostarczonej dokumentacji wynika, że planowany budynek narusza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub inne przepisy techniczno-budowlane.  

Powstał w ten sposób paradoks „samowoli w majestacie prawa” – inwestor, choć formalnie zgłasza budowę, może realizować ją w sposób niezgodny z lokalnymi uwarunkowaniami. Administracja ma „związane ręce”, a pełna odpowiedzialność za ewentualne naruszenia spoczywa na inwestorze.

Taka sytuacja może prowadzić do poważnych konsekwencji w przyszłości, np. w przypadku sporu z sąsiadami lub próby sprzedaży nieruchomości, gdzie niezgodności prawne mogą uniemożliwić transakcję. Niska popularność tej procedury (zaledwie 906 zgłoszeń w 2023 r. w porównaniu do 73 794 pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych, a w I połowie 2024 r. odpowiednio 775 do 39 777) zdaje się potwierdzać, że rynek dostrzega ukryte w niej zagrożenia i preferuje bardziej tradycyjną, choć dłuższą, ścieżkę z pełnym nadzorem.  

Ministerstwo Rozwoju i Technologii, świadome wadliwości przepisów, od dłuższego czasu pracuje nad ich nowelizacją, która ma na celu „ucywilizowanie” procedury i przywrócenie organom administracji prawa do wniesienia sprzeciwu. W projekcie planuje się wprowadzenie ograniczonej weryfikacji dokumentacji, która dałaby urzędnikowi możliwość zablokowania budowy, jeśli zgłoszenie byłoby wadliwe. Prace nad tym projektem postępują jednak w powolnym tempie, a projekt, mimo że oficjalnie rozpoczęto nad nim prace w lutym, wciąż nie trafił pod obrady rządu. Fakt ten świadczy o braku spójnej strategii legislacyjnej, co wprowadza niepewność i utrudnia inwestorom długofalowe planowanie. 

3. Nowelizacja 2024-2025: Ułatwienia dla większych inwestycji i rozszerzenie katalogu obiektów

Rozszerzenie uproszczonej procedury na domy powyżej 70 m²

W sierpniu 2023 roku Sejm uchwalił nowelizację, która stanowi kolejny etap deregulacji w budownictwie. Rozszerzyła ona uproszczoną procedurę zgłoszeniową na budowę wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy przekraczającej 70 m². Podobnie jak w przypadku mniejszych domów, warunkiem skorzystania z tej opcji jest przeznaczenie budynku na własne potrzeby mieszkaniowe, a jego obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce.  

Kluczową różnicą, która odróżnia tę nową procedurę od pierwotnej (dla domów do 70 m²), jest obowiązek ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. Ta zmiana jest odpowiedzią na głosy ekspertów i jest próbą zminimalizowania ryzyka nieprawidłowości, przenosząc odpowiedzialność za fachowość i zgodność z projektem na profesjonalistę. Co istotne, ministerstwo zapowiedziało również udostępnienie bezpłatnych projektów domów o powierzchni 120, 150 i 180 m².  

Przegląd innych inwestycji objętych deregulacją

„Projekt deregulacyjny”, przyjęty przez Radę Ministrów w I kwartale 2023 roku, a także jego późniejsze wersje, rozszerza katalog obiektów, które nie wymagają pozwolenia na budowę, a w niektórych przypadkach nawet zgłoszenia. Do tej grupy obiektów, mających bezpośredni związek z domami jednorodzinnymi i rezydencjami, należą: 

• Przydomowe schrony i ukrycia doraźne o powierzchni użytkowej do 35 m², przeznaczone dla mieszkańców budynku jednorodzinnego. 
• Przydomowe zadaszone tarasy naziemne do 35 m², które nie będą wymagały żadnych formalności. Tarasy o powierzchni od 35 m² do 50 m² będą wymagały jedynie zgłoszenia. 
• Baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m² mogą być realizowane bez zgłoszenia, również przy budynkach rekreacji indywidualnej. Na Rodzinnych Ogrodach Działkowych (ROD) limit ten wynosi odpowiednio 15 m² i 10 m².
• Mikroinstalacje wiatrowe do 3 m wysokości oraz magazyny energii do 20 kWh, których montaż będzie możliwy bez formalności. Instalacje wyższe (do 12 m) będą wymagały jedynie projektu architektoniczno-budowlanego. 
• Ułatwienia dla rolników w budowie zbiorników na wody opadowe do 30 m³ na zgłoszenie, bez konieczności opracowywania projektu budowlanego, co ma ułatwić dostęp do programów takich jak „Moja Woda” i funduszy unijnych.  

Poniższa tabela syntetyzuje kluczowe różnice między uproszczonymi procedurami dla domów jednorodzinnych, co pozwala na szybkie zorientowanie się w obowiązkach inwestora.

4. Nowe zasady planowania przestrzennego i warunków technicznych a przyszłość inwestycji

Kluczowe zmiany w planowaniu przestrzennym

Wprowadzone i procedowane zmiany dotyczą nie tylko samego procesu budowy, ale także fundamentalnych zasad planowania przestrzennego. Najważniejszą z nich jest planowane wprowadzenie „planu ogólnego” w miejsce dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny ma stać się obligatoryjnym aktem prawa miejscowego dla każdej gminy, a jego ustalenia będą stanowić podstawę do uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy.  

Nowe przepisy przewidują również, że decyzje o warunkach zabudowy, dotychczas wydawane bezterminowo, będą miały pięcioletni termin ważności. Zmiana ta ma zapobiegać „zamrażaniu” potencjału inwestycyjnego działek na wiele lat. 

Inwestorzy muszą mieć świadomość, że te zmiany tworzą specyficzny paradoks: z jednej strony, rząd dąży do uproszczenia samej budowy, z drugiej, wprowadza mechanizmy, które utrudniają przygotowanie gruntu pod inwestycję. Wiele gmin, zwłaszcza tych pozbawionych lokalnych planów, może nie zdążyć z uchwaleniem planów ogólnych do końca 2025 roku, co w efekcie zablokuje wydawanie nowych decyzji o warunkach zabudowy i wstrzyma wiele inwestycji. Utrudniony zostanie również proces przekształcania gruntów rolnych (zwłaszcza o klasach I-III) na budowlane, co może znacznie zwiększyć koszty i wydłużyć czas przygotowania inwestycji. Oznacza to, że choć budowa „na zgłoszenie” wydaje się prosta, droga do jej rozpoczęcia może stać się znacznie bardziej skomplikowana. 

Zwiększone wymagania techniczno-budowlane

W 2024 roku wprowadzono szereg zmian w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowe przepisy mają na celu przeciwdziałanie niekorzystnym praktykom urbanistycznym, potocznie nazywanym „patodeweloperką”, i poprawę jakości życia mieszkańców. Najważniejsze z tych zmian to:  

• Odległość od granicy działki: Zwiększenie minimalnej odległości między budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi z 4 m do 5 m od granicy działki.   
• Odległość od budynków przemysłowych: Podniesienie minimalnej odległości między budynkami przemysłowymi a mieszkalnymi z 20 m do 30 m, w przypadku budynków przemysłowych o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m². Ma to na celu ograniczenie negatywnego wpływu hałasu, wibracji i zanieczyszczeń.   
• Powierzchnia biologicznie czynna: W projektach urbanistycznych na działkach o powierzchni powyżej 1000 m², zwłaszcza na terenach miejskich, minimalny wymóg dotyczący powierzchni biologicznie czynnej został zwiększony do 20%.   
• Inne wymagania: Wprowadzono nowe normy dotyczące izolacji akustycznej oraz obowiązek wyodrębnienia pomieszczeń do karmienia i przewijania dzieci w obiektach użyteczności publicznej o powierzchni powyżej 1000 m².   

Poniższa tabela przedstawia zestawienie kluczowych zmian w wymaganiach techniczno-budowlanych, które weszły w życie w 2024 roku.

5. Uproszczenia w legalizacji samowoli budowlanych: nowe podejście nadzoru

Nowelizacje prawa budowlanego dążą również do zrewolucjonizowania podejścia do samowoli budowlanych. Dotychczasowy system, oparty w dużej mierze na kosztownych karach i ryzyku rozbiórki, ewoluuje w kierunku pragmatyzmu, dając inwestorom więcej szans na uregulowanie sytuacji.

Nowe procedury legalizacyjne

Wprowadzone w 2020 roku uproszczone postępowanie legalizacyjne umożliwiło uregulowanie statusu obiektów budowlanych, których budowa została zakończona co najmniej 20 lat temu. Procedura ta jest bezpłatna i wymaga jedynie dostarczenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy technicznej, która potwierdza, że stan obiektu nie stwarza zagrożenia dla ludzi. Stanowi to formę „abolicji budowlanej” dla najstarszych samowoli, które w ten sposób mogą zostać zalegalizowane bez ponoszenia opłat. 

Procedura „żółtej kartki”

Jednym z najbardziej innowacyjnych mechanizmów, który ma zostać wprowadzony, jest tzw. „żółta kartka”. Procedura ta ma zastosowanie w przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu. Zamiast natychmiastowego wszczynania długotrwałego postępowania administracyjnego, nadzór wyda inwestorowi pouczenie z nakazem doprowadzenia inwestycji do stanu zgodnego z projektem. Pełne postępowanie zostanie wszczęte dopiero w sytuacji, gdy inwestor nie naprawi nieprawidłowości. To pragmatyczne rozwiązanie ma na celu zmniejszenie liczby spraw administracyjnych i danie inwestorom szansy na skorygowanie błędów, jednocześnie zachowując możliwość sankcjonowania poważnych naruszeń.

Wprowadzenie tych mechanizmów sygnalizuje fundamentalną zmianę filozofii nadzoru budowlanego, która przechodzi od bezwzględnej restrykcyjności do bardziej elastycznego i mediacyjnego podejścia. Zamiast karania, celem staje się racjonalne uregulowanie istniejących nieprawidłowości oraz prewencja.

6. Cyfryzacja i modernizacja procesu inwestycyjno-budowlanego

Równolegle do deregulacji, polskie budownictwo przechodzi głęboką transformację cyfrową, która stanowi kolejny filar modernizacji prawa. Proces ten, choć ma na celu uproszczenie obiegu dokumentacji, wprowadza również nowe narzędzia kontroli i zwiększa transparentność.

Elektroniczna administracja budowlana

Cyfryzacja obejmuje wdrożenie szeregu zintegrowanych systemów:

• Elektroniczny Dziennik Budowy (EDB): System ten ma docelowo zastąpić papierową wersję dokumentu. Choć obecnie dopuszczalne jest prowadzenie go w formie tradycyjnej, to do końca 2030 roku ma to ulec zmianie i jedyną akceptowalną formą będzie jego elektroniczny odpowiednik.
• Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (c-KOB): Od 1 stycznia 2024 roku dla nowych obiektów obowiązkowe jest zakładanie książki obiektu budowlanego wyłącznie w formie elektronicznej. System ten ma ułatwić właścicielom i zarządcom nieruchomości pełną kontrolę nad terminami przeglądów, co ma na celu niwelowanie ryzyka katastrof budowlanych i unikanie kar.   
• Elektroniczny Centralny Rejestr osób posiadających Uprawnienia Budowlane (e-CRUB): System ten ma automatycznie rejestrować uprawnienia zawodowe po zdanym egzaminie, umożliwiając łatwą weryfikację kompetencji podwykonawców przez wszystkich uczestników procesu budowlanego.

Wdrożenie tych systemów jest promowane jako narzędzie ułatwiające i przyspieszające procesy, jednak w istocie pełnią one również funkcję zwiększania kontroli administracyjnej. Elektroniczne systemy, takie jak c-KOB, dają organom nadzoru budowlanego realną zdolność monitorowania stanu technicznego obiektów i egzekwowania obowiązków, co w ostatecznym rozrachunku wzmacnia nadzór państwa nad rynkiem budowlanym.

Nowy podział projektu budowlanego

Zgodnie z nowymi przepisami, projekt budowlany został podzielony na trzy odrębne części:

1. Projekt zagospodarowania działki lub terenu.
2. Projekt architektoniczno-budowlany.
3. Projekt techniczny. 

Uproszczenie na etapie składania wniosków polega na tym, że do wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia dołącza się jedynie dwie pierwsze części. Projekt techniczny, zawierający najbardziej szczegółowe rozwiązania branżowe (konstrukcyjne, instalacyjne), jest składany dopiero na etapie zgłoszenia zakończenia robót budowlanych lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Takie rozwiązanie ma przyspieszyć początkowy etap administracyjny, choć jednocześnie wymaga od inwestora większej odpowiedzialności i precyzji w późniejszej fazie realizacji. 

7. Rekomendacje strategiczne dla inwestorów

Przeprowadzona analiza zmian w polskim prawie budowlanym w latach 2024-2025 ujawnia skomplikowany, dwutorowy proces legislacyjny. Z jednej strony, ustawodawca dąży do deregulacji i uproszczenia procedur, co jest wyraźnie widoczne w przypadku uproszczonego zgłoszenia dla domów jednorodzinnych, zarówno do, jak i powyżej 70 m², oraz w rozszerzonym katalogu obiektów zwolnionych z formalności. Z drugiej strony, system prawny staje się bardziej precyzyjny i restrykcyjny w innych obszarach, takich jak planowanie przestrzenne i warunki techniczne. 

Najważniejszym wnioskiem strategicznym, który wynika z analizy, jest to, że hasło „mniej biurokracji” w rzeczywistości oznacza przesunięcie odpowiedzialności z organów administracji na barki inwestora. Proceduralnie prostszy proces nie jest równoznaczny z mniejszymi obowiązkami, a wręcz przeciwnie – wymaga od inwestora większej świadomości prawnej i technicznej.

Rekomendacje strategiczne dla inwestorów:

• Wybór procedury: Inwestorzy indywidualni, planujący budowę domu do 70 m², powinni podchodzić z dużą ostrożnością do procedury bez kierownika budowy. Mimo pozornych oszczędności, brak profesjonalnego nadzoru i niemożność wniesienia sprzeciwu przez starostę stwarzają ryzyko niezgodności budowy z przepisami, co może skutkować poważnymi problemami w przyszłości. Zatrudnienie kierownika budowy, nawet jeśli nie jest to formalnie wymagane, jest wysoce zalecane.
• Planowanie inwestycji: Zmiany w planowaniu przestrzennym, w szczególności wprowadzenie planu ogólnego i 5-letni termin ważności decyzji o warunkach zabudowy, wymuszają na inwestorach długofalową perspektywę. Przed zakupem działki kluczowe jest upewnienie się co do jej przeznaczenia, a także monitorowanie postępów prac legislacyjnych w danej gminie. 
• Nowe wymogi techniczne: Wszelkie projekty, zwłaszcza w obszarach miejskich, powinny już na etapie koncepcyjnym uwzględniać nowe, zaostrzone normy dotyczące minimalnych odległości od granic, powierzchni biologicznie czynnej oraz izolacji akustycznej. Ignorowanie tych przepisów może prowadzić do konieczności kosztownych poprawek lub nawet uniemożliwić realizację inwestycji. 
• Cyfryzacja jako narzędzie kontroli: Inwestorzy powinni postrzegać cyfryzację nie tylko jako ułatwienie, ale również jako narzędzie zwiększające transparentność i zdolność nadzoru budowlanego do wykrywania nieprawidłowości. Właściwe prowadzenie elektronicznej dokumentacji będzie w przyszłości kluczowe dla uniknięcia sankcji.

Nowe prawo budowlane oferuje inwestorom zarówno szanse, jak i wyzwania. Szybsze procedury i deregulacja formalności stanowią niewątpliwą korzyść, jednak rosnąca odpowiedzialność, złożoność regulacji planistycznych oraz zaostrzające się normy techniczne wymagają od inwestorów większej ostrożności, wiedzy i profesjonalnego wsparcia.